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尹XX等与冷XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

尹XX等与冷XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书


无 (2015)二中民终字第01443号

 

上诉人(原审原告)申XX,女,1968年6月22日出生。
上诉人(原审原告)尹XX,男,1968年5月1日出生。
二上诉人委托代理人翟建,北京市智舟律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)冷XX,男,1980年7月23日出生。
上诉人申XX、尹XX因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市大兴区人民法院(2014)大民初字第10533号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案,现已审理终结。
2014年8月,申XX、尹XX起诉至原审法院称:2010年4月12日,我们与冷XX签订北京市房屋买卖合同,申XX、尹XX将名下的北京市大兴区××号楼×层×单元×号房屋(以下简称涉诉房屋)卖给冷XX,双方约定房屋总价209万元,交钥匙当日冷XX支付首付款164万元,剩余房款于房屋产权过户当日支付;买卖双方需要在产权证下发之日后十五日内,办理房屋过户手续;买卖双方任何一方不按约定履行合同,逾期超过15日后,合同另一方要求继续履行合同的,自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止,违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金,合同继续履行。签订合同当日,冷XX支付5万元订金,2010年4月26日支付首付款164万元,剩余40万元房款未支付。2011年,冷XX突然向法院提起诉讼,要求解除合同,经法院审理,判决驳回了冷XX的诉讼请求。2011年11月4日,涉诉房屋所有权证下发,我们第一时间通知中介公司,并要求中介公司通知冷XX配合办理房屋过户手续,冷XX没有配合。后来我们多次和冷XX沟通要求依法办理过户手续,但是冷XX一直拒绝办理。综上,请求:1、冷XX继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》,协助办理过户手续;2.冷XX支付违约金(自2011年11月19日至实际办理过户之日,每日按总房款万分之三计算);3.诉讼费由冷XX承担。
冷XX辩称:同意申XX、尹XX的第一项诉讼请求,同意办理过户手续,不同意支付违约金。双方均不存在违约行为,我与申XX、尹XX签订买卖合同并支付了首付款。后北京市在2011年2月15日出台限购政策,限制外地人购房,由于政策原因导致无法办理过户,属不可抗力。不是我的原因造成的。我希望履行合同,同意支付剩余购房款。
原审法院经审理认为:双方就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故合同有效,双方应依约履行。因合同中约定下房本后15日内申XX、尹XX必须协助冷XX办理过户。双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订,房屋产权证的登记日期为2011年7月29日,而限购政策于2011年2月出台,同时从领取产权证的实际流程及日常领取情况考虑,申XX、尹XX实际能够取得产权证的时间要在此之后,且短期内亦不会取得。同时,冷XX在限购政策出台后,无法办理402号房屋的过户手续,故涉诉房屋在当时并不具备过户给冷XX的客观条件。由于限购政策的出台,对双方当事人合同履行造成影响,不可单纯的归责于某一方,在此过程中无法认定各方存在违约情形,故对申XX、尹XX要求冷XX支付违约金的请求,法院不予支持。然,双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订,部分购房款已支付,房屋亦交付冷XX,现申XX、尹XX已经取得涉诉房屋所有权证,双方继续履行合同的条件已经具备,故双方应继续履行合同,对申XX、尹XX要求冷XX继续履行合同,协助办理过户手续的请求,法院予以支持。在过户同时,冷XX应给付申XX、尹XX剩余购房款40万元。另,法院希望,双方遇有矛盾纠纷时,应积极沟通,冷静处理,最大限度减少各方损失,妥善解决矛盾纠纷。据此,原审法院于2014年12月判决:一、冷XX继续履行与申XX、尹XX于二〇一〇年四月十二日签订的《北京市房屋买卖合同》,冷XX于判决生效后十日内协助申XX、尹XX办理北京市大兴区××号楼×层×单元×号房屋的所有权转移登记手续至冷XX名下,冷XX于判决生效后十日内给付申XX、尹XX房款四十万元;二、驳回申XX、尹XX的其他诉讼请求;如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后,申XX、尹XX不服,上诉至本院称:原审认定事实不清,冷XX存在明显违约,冷XX曾于2011年起诉到法院,要求解除合同,被法院驳回,法院认为合同合法有效,但原审法院认为受限购政策影响,双方合同无法履行,与之前法院认定合同合法有效的判决矛盾;原审法院在认定冷XX应配合我们办理过户手续的同时,又否认了冷XX的违约责任,前后矛盾;我们在第一时间通知了冷XX办理过户,但冷XX没有配合过户,构成违约,原审判决未予认定。综上,请求二审法院撤销原审判决,依法改判支持我们的全部诉讼请求。冷XX同意原审判决并辩称:我不存在违约行为,双方签订合同后,北京市出台限购政策,我是外地人,没有购房资格,根本无法完成过户,我才向大兴法院起诉解除合同。我也希望履行合同,但社保未满五年,无法过户。因为房子没有过户,我的孩子不得不在朝阳区借读读书。综上,不同意申XX、尹XX关于我支付违约金的诉讼请求。
经审理查明:2010年4月12日,(出卖人)申XX、尹XX与(买受人)冷XX签订《北京市房屋买卖合同》,约定:冷XX购买涉诉房屋,房屋成交总价209万元,付款方式为申XX、尹XX交钥匙当日冷XX需支付部分首付款164万元,剩余房款于产权过户日支付;在产权证下发之后十五日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
签订合同当日,冷XX向申XX、尹XX支付5万元定金。2010年4月26日,冷XX向申XX、尹XX支付164万元购房款,申XX将房屋钥匙交给冷XX。
2011年2月15日,北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,要求:“自本通知发布次日起,持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”
2011年4月,冷XX起诉至北京市大兴区人民法院,以涉诉房屋的买卖尚未办理网签,自己不符合限购政策要求的购房条件,合同目的无法实现,为维护自己合法权益为由,要求解除与申XX、尹XX签订的《北京市房屋买卖合同》并返还购房款169万元及地下室房款1万元。北京市大兴区人民法院于2011年10月28日出具(2011)大民初字第6464号民事判决,判决驳回了冷XX的全部诉讼请求,该判决已生效。在该判决“本院认为”部分记载:“冷XX与申XX、尹XX之间的交易关系发生在限购政策出台之前,且冷XX已经支付了大部分的房款,申XX、尹XX也已经将房屋交付给冷XX,冷XX亦已实际入住,故冷XX以其无购房资格、合同目的无法实现为由要求解除合同,缺乏依据,本院不予支持。”
涉诉房屋所有权已于2011年7月29日登记至申XX名下。
另查,冷XX系山东省德州市户籍。
原审审理中,申XX、尹XX提交《通知书》1份及电话录音证明冷XX存在违约行为。冷XX认可申XX、尹XX通知其房本已领取,但认为因其不具备购房资格实际无法办理房屋过户手续。
上述事实,有《北京市房屋买卖合同》、《通知书》、(2011)大民初字第6464号民事判决书、房屋所有权证书、当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为:申XX、尹XX与冷XX签订合同后,在约定的办理房屋所有权变更登记日期前,北京市根据国务院要求出台限购政策对房地产交易进行调控。根据限购政策,冷XX当时并不具备在京购买房屋的资格,申XX、尹XX与冷XX所签订的合同能否继续履行处于不确定状态。
冷XX为维护自己合法权益,以自己不符合限购政策要求的购房条件,合同目的无法实现为由,起诉要求解除与申XX、尹XX签订的《北京市房屋买卖合同》并返还购房款,属于限购政策出台后采取的必要减损措施。法院经审理,确认冷XX无购房资格并不当然导致合同目的无法实现和合同解除,驳回了冷XX的诉讼请求。
限购政策的实施属于不可归责于双方当事人但可能影响合同继续履行的因素,冷XX在支付大部分房款后,基于限购政策可能导致房屋无法办理过户的考虑暂未支付剩余购房款的行为以及进行诉讼的行为,系在限购政策实施后的合理应对,不应认定为违约行为。
现冷XX虽仍不具备购房资格,但冷XX与申XX、尹XX在限购政策实施之前已经订立买卖合同,且冷XX已经支付购房款并实际占有使用房屋,双方之间的合同应以继续履行为宜。现申XX、尹XX要求继续履行合同,冷XX亦同意继续履行合同,本院予以确认。
因限购政策的实施并非可归责于双方当事人的原因,故申XX、尹XX要求冷XX承担违约责任的诉讼请求,本院不予支持。
综上所述,申XX、尹XX的上诉请求不成立,本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费3785元,由申XX、尹XX负担(已交纳)。二审案件受理费7300元,由申XX、尹XX负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长于阳春代理审判员王艳芳代理审判员杜传金
书记员 杨 竹

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