法律热线:159 0101 4805
  • 栏目导航Column navigation

北京智嵩律师事务所

电话号码:159 0101 4805
邮箱:546514856@qq.com
公司地址:北京市朝阳区望京西路48号C座505室
公司网址:www.zjlawyer18.cn


  • >成功案例

夏瑞等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

夏瑞等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 (2014)三中民终字第11324号

上诉人(原审原告)夏瑞,男,1985年11月27日出生。

委托代理人翟建,北京市智舟律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)北京爱家营企业管理有限公司,住所地北京市东城区东四十条南新仓商务大厦A903。

法定代理人刘田,董事长。

委托代理人于龙飞,男,1989年9月26日出生。

上诉人夏瑞因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司(以下简称爱家营公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第29676号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

2013年7月,夏瑞起诉至原审法院称:2013年5月初,我想将自己名下的位于北京市朝阳区210室(以下简称涉案房屋)出租,爱家营公司员工杨×、白×与我取得了联系,我在查看两人出具的公司工牌后与其签订了《北京市房屋出租委托代理合同》(以下简称合同),合同中约定出租代理期自2013年5月19日至2016年7月18日,租金标准为9000元/月,首次支付租金时间为2013年7月10日。合同7-1条款写明“如果任何一方单方面解除合同的,应当按月租金标准的200%向对方支付违约金”。合同是爱家营公司的格式合同,合同的末页有爱家营公司的合同专用章。2013年7月10日,夏瑞联系爱家营公司员工催要租金,但其多方推脱,直到7月15日明确表示无法支付租金。爱家营公司以签订合同的员工已被解雇为由,拒绝支付合同租金,形成事实上的单方解除合同。为维护我的合法权益,我起诉至法院要求爱家营公司立即支付拖欠的两个月租金18000元、违约金18000元、误工费损失7973.23元、交通费1371元,共计45344.23元。

爱家营公司辩称:不同意夏瑞的诉讼请求,合同系伪造的,并非我公司合同,杨×并非我公司员工,在我公司从未入过职,对于合同效力不认可。夏瑞的诉讼请求是基于合同与我公司有关才产生,而合同与我公司无关,夏瑞应另行向实际签约人主张权利。房屋是否实际交付、以及夏瑞与谁沟通涉案房屋事宜,夏瑞都没有证据证明。另外,误工费证据的真实性不认可,交通费票据的关联性不认可。合同不是我公司签的,违约金条款不能适用于我公司。如果法院认定我公司违约,违约金过高,要求酌减。

原审法院经审理查明:夏瑞与易×系夫妻关系,两人共同共有涉案房屋。爱家营公司称北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)与爱家营公司系关联公司。

夏瑞称其2013年5月初在我爱我家公司网站上留言有房出租,5月中旬白×和杨×通过电话方式与夏瑞沟通后,双方约好时间前往涉案房屋内看房,二人出示了爱家营公司的工牌,于2013年5月19日签署了涉案合同,夏瑞为甲方(委托人),爱家营公司为乙方(租赁代理机构)。合同主要内容为:出租代理期自2013年5月19日至2016年7月18日;甲方将房屋交付给乙方的日期不得晚于出租起始日。租金标准9000元,乙方将各期租金划入甲方账户的日期:乙方于每月10日向甲方支付房屋租金,首次向甲方支付租金时间为2013年7月10日。为主合同第三条、附件三第一条约定的乙方代理房屋出租委托事务,及附件三第三条的房屋租金的支付,甲方同意于代理期起始后第一次应收租金时向乙方支付相当于30日房屋租金的代理佣金。在出租代理期限内,甲方或乙方单方面提前终止合同的,应书面通知对方,并由双方协商解约时间,如果任何一方单方面解除合同的,应当按月租金标准的200%向对方支付违约金。乙方未按约定划付租金达三十日以上的,甲方有权单方解除合同,乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。夏瑞在合同及附件三甲方签章处签名,爱家营公司在合同及附件三乙方签章处盖合同专用章,杨×在乙方代理人签字处签名。

爱家营公司否认合同落款处爱家营公司合同专用章的真实性,申请进行司法鉴定,但无法提供在行政机关备案的相应印章作为样本。后双方均同意以三份合同中的印章作为样本。双方共同选择北京法源司法科学证据鉴定中心作为鉴定机构,该中心出具的鉴定意见为检材与样本上的印章印文不是同一枚印章所盖印。爱家营公司为此支付鉴定费5400元。夏瑞不认可鉴定意见,爱家营公司认可鉴定意见。

夏瑞称其在7月10日与杨×、白×联系支付租金事宜,两人推脱,直至7月15日最后一次联系上杨×。夏瑞提交其与杨×的短信通信记录加以佐证,短信内容显示直到7月15日杨×明确表示涉案房屋未能出租,也无法给付夏瑞租金。夏瑞提交其与“九哥”的微信通信记录,表示“九哥”系白×,通信内容显示6月27日时,白×表示房屋尚未出租。夏瑞提交搜房网的网络打印件,显示2013年7月16日爱家营公司工作人员还在网上更新涉案房屋的出租信息,租金标准是9000元/月。爱家营公司否认上述证据的真实性。

夏瑞提交其与爱家营公司投诉部门工作人员刘×的短信及微信通信记录,刘×确认白×是爱家营公司经纪人,2013年5月15日离职,杨×从未入职爱家营公司。

夏瑞表示其与易×在外地上班,其提交来往南京、天津、北京的火车票及出租车票1372元主张交通费。夏瑞提交天津市××有限公司出具的证明,内容为:今有我集团财务总监夏瑞,年薪50万元,月薪为4.17万,2013年7月16日至2013年7月19日共请假4天,日薪约为1993.31元,4天工资共计7973.23元。夏瑞据此主张误工费。爱家营公司对上述交通费票据的真实性认可,关联性不认可,对证明的真实性和关联性均不认可。

经询,夏瑞称其在签合同当日将三把钥匙交付白×和杨×,直到7月19日无法取回钥匙,只能自行换锁,收回房屋。夏瑞表示涉案房屋从5月19日至7月19日一直空置。7月20日,夏瑞将房屋另行出租。

经法院释明,爱家营公司表示如果法院认定爱家营公司违约,其认为违约金过高,要求酌减。

原审法院经审理认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效,此所谓合同法确立的表见代理制度。表见代理有如下四点构成要件:第一,须行为人无代理权;第二,须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由;第三,须相对人为善意且无过失;第四,须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。本案中,涉案合同落款处的印章经鉴定与爱家营公司其他编号相近的合同并非同一枚印章所盖,且爱家营公司表示杨×从未在该公司办理过入职手续,白×已于签订涉案合同之日前从该公司离职,故无论是白×还是杨×,在签订合同之日均为无代理权。夏瑞于2013年5月初将涉案房屋对外出租的信息发布至爱家营公司的关联公司——我爱我家公司网站,故5月中旬杨×及白×以爱家营公司员工名义与夏瑞电话联系,5月19日持爱家营公司工牌前往涉案房屋与夏瑞签署涉案合同,且二人提供的合同版本系爱家营公司的格式合同,上述事实足以使夏瑞相信二人系爱家营公司员工。且根据庭审查明的事实,夏瑞对于签署合同属于善意,并已尽到了基本的注意义务,其并无过失。涉案合同本身内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。综上,本案符合表见代理。

对于夏瑞的诉讼请求,法院阐明如下意见:爱家营公司应于7月10日给付租金,其欠付租金及明确表示不认可合同与爱家营公司有关的行为仅构成预期违约,并非提出单方解除合同。夏瑞最迟在7月19日自行换锁之时就已经与爱家营公司解除了合同,故提出单方解除合同的在于夏瑞,而非爱家营公司,夏瑞不能依据爱家营公司单方解除合同主张违约金。爱家营公司迟付租金至夏瑞解除合同并未达到三十日,夏瑞就此主张违约金,也不符合合同约定,法院不予支持。爱家营公司的行为确实给夏瑞造成了损失,交通费损失确系必然发生,夏瑞证据充分,法院予以支持;误工费损失没有法律依据,且爱家营公司的证据仅是收入证明,并非减少收入证明,法院对此不予支持。

关于夏瑞主张给付的租金,法院予以支持,但法院注意到,双方合同约定夏瑞同意于代理期起始后第一次应收租金时向爱家营公司支付相当于30日房屋租金的代理佣金。这项约定符合将房屋委托房地产中介公司代理出租时关于免租期的行业惯例。事实上,夏瑞未向爱家营公司支付上述佣金,故法院从爱家营公司应给付夏瑞的租金中予以扣除。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第一百零七条之规定,判决:一、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付夏瑞租金九千元、交通费损失一千三百七十一元;二、驳回夏瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后,夏瑞与北京爱家营企业管理有限公司均不服,向本院提起上诉。夏瑞的上诉请求为:撤销原审法院判决发回重审,或查清改判爱家营公司支付免租期应支付的租金9000元,承担违约金18000元及误工损失费7973.23元(以上合计34973.23元),由爱家营公司承担一、二审诉讼费用。其上诉理由为:原审法院认定事实不清。1.鉴定报告所使用的样本未经双方确认,鉴定程序违法,该鉴定报告所涉及的鉴定结论不应作为本案认定事实的依据;2.合同约定免租的条款适用的前提是双方正常履行合同,而不是违约情况下仍适用;3.爱家营公司属于根本违约,依法应当支付违约金;4.夏瑞因爱家营公司的行为导致产生的误工损失,爱家营公司应依法支付。

爱家营公司针对夏瑞的上诉请求辩称,不同意夏瑞的上诉请求也不同意原审法院判决。在原审中法官就已经就申请鉴定的材料向对方说明,虽未进行质证,但已经电话说明。夏瑞所说的合同中的第二项和第三项并不存在,合同是伪造的。导致的误工损失应由夏瑞承担,不应由我方承担。

爱家营公司的上诉请求为:撤销原审判决发回重审,或依法改判驳回夏瑞的原审诉讼请求,一、二审诉讼费用由夏瑞承担。其上诉请求为:1.原审法院在没有任何证据的情况下,仅听取夏瑞的一面之词认定爱家营公司在2013年5月初就网站发布信息与案外人杨×、白×进行沟通,与事实严重不符。2.原审法院对合同效力认定错误,引用条款错误。3.原审法院对夏瑞交通费损失认定错误。

夏瑞针对爱家营公司的上诉请求辩称,不同意其上诉请求。在原审中,我方提供的证据已经表明,白×是对方公司的员工,对方公司的经理也承认白×是对方员工,故这份合同合法有效。爱家营公司虽对合同不认可但却在网上挂着出租信息,这是前后矛盾的。原审法官电话通知说鉴定合同中的印章没有查到备案,要更换合同章,把合同章1变更为合同章2,当时我方是回答同意的,最后原审法院就直接邮寄了鉴定结论。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院另查明,在本院审理中,夏瑞提交一份2013年7月16日至2013年7月19日的误工证明,证明存在误工损失。爱家营公司认为不属于二审新证据,不同意质证。

上述事实,有《北京市房屋出租委托代理合同》、鉴定意见书、微信、短信通信记录、票据、证明、当事人陈述意见及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于杨×及白×以爱家营公司名义与夏瑞签订合同是否构成表见代理问题。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权,该代理行为有效。白×虽已于签订涉案合同之日前离职,但其确曾是爱家营公司员工,其与杨×携爱家营公司的格式合同与夏瑞签订合同,夏瑞有理由相信此二人有代理权,故该代理行为有效,原审法院认定本案构成表见代理,并无不当,本院予以确认。2013年7月16日爱家营公司工作人员在网上更新涉案房屋的出租信息的行为亦表明对该份合同的认可。现爱家营公司虽不认可该份合同的效力,但未提供足以推翻对方主张的相关证据,应承担不利后果。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方延迟履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。根据合同约定,爱家营公司应于2013年7月10日向夏瑞首次支付租金,夏瑞应于第1次收取租金时向爱家营公司支付相当于30日房屋租金的代理佣金。爱家营公司未能在约定日期向夏瑞支付首次租金,在经夏瑞多次催告后仍未能履行支付租金的义务,夏瑞于2013年7月19日自行将涉案房屋换锁,则以其行为表明解除合同,故该合同应于2013年7月19日已解除。因该日期距爱家营公司迟付租金未达三十日,故根据合同约定夏瑞无权向爱家营公司主张违约金。据此,爱家营公司依约应支付夏瑞两个月的租金,夏瑞依约应支付爱家营公司委托代理佣金,原审法院对租金及代理佣金的认定并无不当,本院予以确认。夏瑞主张交通费属合理范畴,本院予以确认。夏瑞二审中提交的误工费证明不属于二审新证据,因爱家营公司不同意质证,且夏瑞要求误工费无法律依据,本院对此不予支持。综上所述,夏瑞及爱家营公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据,本院均不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费467元,由夏瑞负担437元(已交纳),由北京爱家营企业管理有限公司负担30元(于本判决生效后七日内直接给付夏瑞);鉴定费5400元,由北京爱家营企业管理有限公司负担(已交纳)。

二审案件受理费735元,由夏瑞负担675元(已交纳),由北京爱家营企业管理有限公司负担60元(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长 赵卉审判员万丽丽代理审判员胡林强

书记员 屈       赛       男

(此内容由www.hy110.cn提供)

相关文章